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恒基在理财方面更是业内有名的高手。1992/1993年度,香港地产市道畅旺,恒地盈利急升64%,李兆基眼见集团股份长期偏低,不利于在股市集资加速集团发展,遂一反传统“密底算盘”的作风,采取了连串瞩目行动。1993年9月,恒地在公布年度业绩时,大派现金红利,每股恒地获派1元红利,涉及金额高达16亿元,给股东带来意外惊喜,恒地股价当日即急升18%。不久,恒地又宣布集团资产重估,每股资产净值达42.69元,比市场预期的25元至30元高出3成以上。翌日恒地股价从每股24.2元急升到28.7元。至该年底,恒地股价升至每股59元,短短3个月内市值急增逾600亿元,恒地成为这一时期香港股市的蓝筹明星股。其时,华懋已初具规模,据王德辉当时接受记者访问时表示,华懋置业已拥有40多个发展地盘,持有附属公司30余家,1971/1972年度公司纯利已达2 500万元。1970年代以后,华懋继续在荃湾、葵涌、新蒲岗、观塘等市区边缘大量购入住宅用地,1975年度公司纯利已增加到7 000万元,规模已不逊于地产五虎将水平。香港特别行政区政府成立后,从1985年起一直执行的中英联合声明附件三所规定的有关每年新批土地不超过50公顷的限制,即时废除。7月中旬,特区政府规划环境地政局宣布了新的土地政策:彩票电子游戏送彩金(3) 银行存款利率偏低和通货膨胀高企,负利率情况严重。香港自1983年实行港元联系率制度以来,银行利率跟随美元利率走势,节节下调,期间通货膨胀偏高,90年代初一度高达13%,因此,自1987年以来,香港银行的负利率情况开始出现并愈趋严重。以1994年初为例,3个月定期存款利率仅3.5厘,最优惠利率6.75厘,住宅按揭利率8.5厘,而通胀率则高企8.5%,换言之,存款人的存款每年实质亏蚀5%,贷款的实质利率接近零。负利率驱赶银行存款流向股市、楼市,买楼或“细楼换大楼”不仅可改善家居环境,而且成为保值、增值的理想投资工具。

彩票电子游戏送彩金信和集团的积极进取作风可说始终如一,它在官地拍卖中买入的土地,不少创出历史新高,当时往往被人讥笑,然而事后又证明它甚具眼光。事实上,黄氏家族早在80年代初已相当看好香港经济前景,认为香港地理位置优越,为东西方的经贸通道,来自世界各地的商旅络绎不绝,并以香港为基地拓展对中国贸易,故此对物业需求很大,再加上港府的积极不干预政策,房地产业前景光明。〔16〕基于这种信念,信和在香港地产业中一直扮演“超级大好友”角色。1996年信和置业亦跻身香港十大地产上市公司之列,成为香港著名的地产发展商之一。其中,著名的大地产发展商主要有:长江实业、新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、信和集团等,而大地产投资商则有九龙仓、太古地产、希慎兴业、置地等。〔14〕 吕凯君著:《恒隆投资策略转趋积极》,载香港《每周财经动向》1992年3月23日,第18页。

中区商厦拆建热潮所致,连有悠久历史的香港会所也不能幸免。香港会所坐落在皇后像广场毗邻,是区内硕果仅存的维多利亚风格建筑。该会所的拆建,曾因遭受众多会员的反对而搁置。然而70年代后期,地产市道空前畅旺,引起不少地产商的垂涎。结果,这座有百多年历史、古色古香的建筑物终于难逃被淘汰的历史命运,取而代之的是一幢设计别出心裁,外形独特而富有艺术色彩的新香港会所大厦。该大厦于1984年建成,楼高21层,另有两层地库,楼宇面积28万方尺。全部建筑费由负责兴建的置地支付,约2亿元。置地将与香港会所平分租金收入(以当时楼价估计,该大厦每月租金平均可达600万元至700万元),但25年后权益将归还香港会所。〔8〕自此,香港步入1997年回归中国的过渡时期。随着政治前景的明朗、经济的蓬勃发展,香港地产业进入新一轮循环周期的上升阶段,时间长达逾10年之久,实际上已打破了战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的旧有规律。然而,地产市场仍然面对沉重的压力,这在政府卖地方面暴露无遗。其中最瞩目的,就是马鞍山一酒店地段和广东道前警察宿舍的住宅用地的招标。马鞍山酒店用地,占地约8.6万方尺,原计划在1997年3月推出拍卖,但由于城市规划委员会需要处理反对该地段兴建酒店的意见,有关计划被迫推迟。到了1998年1月,地产市道不景,特区政府为避免影响市场气氛转而采取较低调的招标方式出售,结果被长江实业以1.2亿元的标价夺得,以可建楼面面积约60.28万方尺计算,每方尺楼面地价仅200元,成为香港地产拍卖史上的一个“经典”。彩票电子游戏送彩金其实,是次地产市道大调整,甫踏入80年代已初露端倪。1980年第四季,地产市道已呈现呆滞,1981年初工业用地已经下跌,但商业用地价格仍维持上升,及至1981年7月以后,地产市道便全面转入调整。1981年8月,港府的两宗土地交易已传出了市道调整的清晰信号: 第一宗是港府宣布与发展商巍城公司达成协议,以22.58亿元价格,收回面积达488公顷的元朗天水围土地。一个星期后,港府再宣布与中国银行洽商,以10亿元价格售出中区美利道停车场,即新中银大厦现址地盘。消息传出,市场大吃一惊,真实的土地价格显示地产调整已无可避免。1982年9月撒切尔夫人访问北京后,地价、楼价跌势加剧,地产市道崩溃。

70年代中后期,大型私人屋邨的兴建从市区开始扩展到新界新市镇和离岛等地区,就在太古城计划进行得如火如荼之际,由四大新兴地产商——恒基地产、长江实业、新鸿基地产和新世界发展合组的百得置业有限公司(各占25%股权)亦开始策划兴建新界的大型私人屋邨——沙田第一城。70年代中,港府着手开发沙田新市镇。1979年,港府开标竞投沙田海床逾600万方尺填海工程,结果由百得置业以2 000万元标价投得。百得置业以惊人魄力,移平两座山丘,填得约14幅土地,其中70%交还港府发展公屋和社区设施,其余约250万方尺土地用作发展沙田第一城。地产的过度发展和股市的过度膨胀,终于酿成股市危机。1973年3月以后,以发现假股票事件为导火线,触发股民恐慌性抛售,大市终于从3月9日恒生指数1 774.96点高峰掉头下跌。其后港府采取连串措施,包括向股票交易征税,实施租金管制、收紧信贷等,更加速跌势而一发不可收拾。到4月底大市在短短一个多月内跌至816.39点,到年底再跌至433.7点。到1974年12月10日,恒生指数跌至150.11点低谷,已不及高峰时期的1/10,股市损失惨重。紧接着,1974年中东石油危机爆发,受世界经济衰退影响,香港经济不景气,银行进一步收紧信贷,地产业遂再次陷入另一个低潮。恒基兆业创办初期,李兆基就有意将其在香港上市,当时有关上市条件及招股书已全部准备好,可惜遇上股市暴跌,被迫取消有关计划。后来,李兆基选择永泰建业实行“反收购上市”。永泰建业原是一家规模较小的地产公司,1972年在香港上市,其时实收股本仅2 532万元。1975年,李兆基以恒基兆业名下物业换取永泰建业1 900万股新股,控制了永泰建业42.9%股权,成为最大股东。1977年,李氏再以名下6个地盘换取永泰建业4 200多万股,将控制权增至70.8%。到1979年,永泰建业的市值已由初上市时的约4 000万元增至9亿元,短短4年间扩大20多倍,成为一间拥有26个发展地盘的中型地产公司。及至1998年8月,国际机构投资者第三度狙击港元联系汇率,恒生指数于8月13日下试6600点的低位,股市的进一步急跌势必拖累楼市的下挫,进而危及银行体系和港元的稳健性。有鉴于此,特区政府前后动用1181亿元的外汇储备,积极入市干预,并成功击退国际炒家,稳定了股市。10月8日,行政长官董建华在他的第二份施政报告中宣布,政府将全力以赴稳定楼价。这时期,外部经济环境逐渐转趋稳定,美元由强转弱,美国联邦储备局宣布减息四分一厘,刺激恒生指数回升,香港地产市道终于逐渐稳定下来。

目前,太古地产已成为香港著名的大地产集团。据1998年度太古集团的年报,太古地产拥有的投资物业总面积达1120万方尺,另有160万方尺正在或有待发展中,并持有太古广场三家酒店各20%股权。已建成投资物业中,商业楼宇达887.4万方尺,工业楼宇181.1万方尺,住宅楼宇86.8万方尺。换言之,太古地产已与九仓、新地等鼎足而立,成为香港规模最大的地产投资集团之一。香港的土地供应中,住宅土地的供应尤其严重不足。从表5.7看,1995年以后放宽的土地供应中,绝大部分是住宅用地,以弥补过去多年的严重短缺。然而,一般而言,从土地拍卖到建成楼宇出售通常需时3年,因而1995年增加的住宅用地要到1998年才能在市场发挥调节需求的作用。换言之,这段时期香港住宅市场的供应仍相当紧缺。而期间港府的公屋建设又因长远房屋策略的实施而长期滞后,赶不上需求。这一时期,地产商在港九各繁荣商业区掀起大规模商厦重建、兴建热潮,究其原因,主要是区内土地日渐短缺,地价昂贵,香港经济繁荣,大批跨国公司进驻香港,对繁荣地段写字楼形成庞大需求,供求的不平衡导致楼价、租金的飙升,而港府对商业楼宇的租金升幅,始终坚持不干预政策,不加管制。地产商在有利可图之下,遂掀起了这场空前的商厦重建热潮。1994年初,著名的美国摩根斯坦利公司已发表研究报告指出:香港地产市道的“泡沫”正渐渐形成,虽无即时爆破的危机,但要提防两种可能:一是某些事件或环境令香港经济急转直下,又或引起极大的政治或经济不安,二是利率突然飙升。

受到沙田新城市广场成功的鼓舞,新地相继在新界各新市镇及大型住宅屋邨中心兴建大型综合商场,以扩展集团的投资商场网络。计有新城市广场二、三期,新屯门中心,新都会广场,荃湾广场,上水广场,东九龙广场等,总数逾30个。新地拥有及管理的商场和停车场面积堪称全港之冠,所有商场均位于港九新界各区最优越位置,极具发展潜力。新地这种以新市镇商场为主力的物业投资策略,与以新市镇大型屋邨为主力的地产发展策略相配合,可谓相辅相成,相得益彰。从1992年到1998年,新地一直稳居香港股市值十大地产公司榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。幸而,香港前途问题在1984年底尘埃落定,投资者信心逐步恢复,地产市道重新纳入上升轨道,加上大股东黄氏家族的财政支持,信和安然度过难关。就在中英谈判显露曙光之际,信和已开始恢复大好友本色。1984年2月,信和联同中资光大集团及其他南洋财团以3.8亿元投得港府再度推出的金钟二段,兴建成著名的财经广场。1985年,信和再接再厉,以3.89亿元投得尖沙咀海旁中港城地皮,建成拥有一个设备现代化的中国客运码头的“城市中的城市”——中港城。这两项投资都为信和及黄氏家族带来可观利润。彩票电子游戏送彩金1991年1月,陈曾焘退任董事,由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席,恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后,一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线,但同时亦采取了一系列瞩目行动,包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团;引进先进管理技术,如最早发行可换股债券吸引外国资金、成功推行“C计划”以打破银行收紧楼宇按揭的僵局等等,获得投资者的好评。陈启宗并表示: 恒隆会继续积极扩大投资物业组合比重,同时在增加土地储备方面亦将更加活跃,争取5年后与其他地产集团看齐。〔15〕

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